Deloitte: 200 miliardi dalla rigenerazione immobiliare per ridurre il debito nazionale e rilanciare l’Italia

Per attuare l’agenda Draghi sulla competitività, l’Italia deve investire 80-100 miliardi di euro all’anno per i prossimi 5-10 anni. Un contributo cruciale potrebbe arrivare dalla rigenerazione degli immobili pubblici, che potrebbe generare fino a 200 miliardi di euro di plusvalenza netta. Deloitte propone di valorizzare gli asset reali dello Stato, puntando su partenariati pubblico-privati e coinvolgendo investitori istituzionali e privati. Una strategia che potrebbe ridurre il debito pubblico senza sacrificare le risorse strategiche del Paese.

Il debito pubblico italiano e la sfida della competitività

Nel 2025, il debito pubblico italiano è previsto a 3 mila miliardi di euro, con una spesa per interessi di 86 miliardi nel 2024. Per centrare gli obiettivi indicati da Mario Draghi nel report «The future of European competitiveness», l’Italia deve investire ogni anno tra gli 80 e i 100 miliardi di euro per almeno un quinquennio. Deloitte individua una possibile leva finanziaria nella rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico, un asset da valorizzare attraverso investimenti mirati.

Il patrimonio immobiliare dello Stato, valutato circa 300 miliardi di euro, comprende edifici di proprietà sia del governo centrale sia delle amministrazioni locali. Una vendita immediata porterebbe a forti sconti per via delle necessarie ristrutturazioni e riconversioni. Invece, un piano di rigenerazione allineato con la direttiva case green potrebbe portare a una rivalutazione fino a 1.100 miliardi di euro, con una plusvalenza netta di circa 200 miliardi e un ritorno del capitale investito di 1,8 volte.

La strategia Deloitte: non solo privatizzazioni, ma valorizzazione

Lo studio Deloitte “Ridurre il debito pubblico in Italia valorizzando i suoi asset reali. Padroni del nostro destino” evidenzia come la privatizzazione di asset finanziari liquidi, come le partecipazioni statali in aziende, possa migliorare la finanza pubblica. Tuttavia, l’impatto più significativo arriverebbe dalla valorizzazione di beni reali come immobili e infrastrutture, evitando di svendere gli ultimi «gioielli di famiglia» solo per tamponare il debito.

Secondo Claudio Scardovi, senior partner di Deloitte, la rigenerazione degli immobili pubblici può essere finanziata attraverso strumenti di partenariato pubblico-privato (Ppp) e il coinvolgimento del risparmio privato, grazie a investitori istituzionali come casse di previdenza, fondi pensione, assicurazioni e altri operatori. Scardovi afferma: «Il finanziamento degli interventi di rigenerazione e sviluppo per la piena valorizzazione degli immobili di Stato può avvenire su basi di mercato, anche attraverso strumenti di partenariato pubblico-privato e coinvolgendo il risparmio privato degli italiani, tramite investitori istituzionali come casse di previdenza, fondi pensione, fondazioni ed anche assicurazioni ed altri operatori del risparmio gestito. Ipotizzando l’estensione di garanzie finanziarie aggiuntive da parte dello Stato, l’opportunità d’investimento potrebbe essere anche estesa per investimento diretto al retail tramite famiglie e individui italiani».

Oltre il debito: un’opportunità per la crescita

Francesco Paolo Bello, deputy managing partner di Deloitte Legal, sottolinea come la riduzione del debito non debba passare per mere dismissioni, ma per una vera strategia di rigenerazione e riconversione. Secondo Bello: «La riduzione del debito pubblico passa attraverso la rigenerazione, riconversione e valorizzazione degli asset reali del Paese che rappresentano elemento di solidità e potenzialità uniche di cui ci dimentichiamo spesso e che dovremmo piuttosto perseguire ed evidenziare, a partire dal bilancio di Stato. La valorizzazione di asset reali di Stato risulta un’opzione strategica fondamentale da considerare per il ribilanciamento patrimoniale ed economico del bilancio dell’Italia e un’importante fonte di finanziamento degli elevati investimenti che si rendono necessari per investire in un futuro di competitività sostenibile».

Scardovi e Bello concludono: «Questa operazione permetterebbe non solo di realizzare al meglio il valore patrimoniale degli immobili pubblici, cogliendo effetti moltiplicativi a livello economico per via dell’impatto diretto e indiretto finale sul Pil, ma anche di cogliere altri obiettivi sociali e ambientali di pubblica utilità. Infatti, un immobile di Stato situato in centro città, scarsamente utilizzato e con costi di gestione insufficienti a preservarne il valore patrimoniale, potrebbe andare incontro a una riconversione per una destinazione d’uso ottimale. Questa richiederebbe certamente un investimento da capitalizzare e ulteriori oneri ricorrenti di gestione, ma potrebbe incrementarne la produttività e utilità d’uso, riflessa nel canone d’affitto o nella valorizzazione patrimoniale dello stesso».