Mutui, il tasso variabile ora guadagna appeal: il confronto col fisso sui finanziamenti

Non siamo ancora al sorpasso, ma i mutui a tasso variabile hanno recuperato competitività in maniera decisa rispetto al fisso. È quanto emerge dall’ultimo Osservatorio mensile di MutuiOnline.it relativo a gennaio. Nel primo mese di quest’anno l’Euribor (parametro di riferimento per la costruzione dei mutui a tasso variabile) a un mese si è attestato al 2,79% dal 3,57% del 2024, mentre la scadenza a tre mesi è passata da 3,57% al 2,70%. Quanto all’IRS (benchmark del fisso), il tasso varia dal 2,29% (scadenza a 30 anni) al 2,50% (a dieci e vent’anni): in tutti i casi si registra una contrazione, ma meno marcata dell’Euribor. Il che si spiega alla luce dei forti ribassi già registrati sul tasso fisso nel corso del 2024.

Convergenza in atto con il fisso

Se si passa a considerare i tassi finiti, prendendo come riferimento le richieste di mutui a 20 e 30 anni, il TAN medio del variabile a gennaio è sceso al 3,71%, rispetto al 3,96% di dicembre e al 4,66% registrato solo a luglio. Un risparmio consistente se si proietta su un arco di tempo lungo, come quello che caratterizza il piano di rimborso di un mutuo. Utilizzare un comparatore come MutuiOnline.it consente di non accontentarsi della prima offerta incrociata, bensì di ottenere maggiore convenienza. Di fatti a gennaio la migliore offerta del variabile si è attestata al 3,26%, anche in questo caso con un consistente risparmio rispetto al 3,54% di dicembre e al 4,23% di luglio.

Il tasso fisso in risalita

Se invece si passa a considerare il fisso, vi è addirittura una leggera risalita, anche se è troppo presto per parlare di inversione del trend, per altro difficile da credere a fronte di una BCE che ha sottolineato di voler proseguire nell’allentamento monetario. Più probabile che si tratti di un assestamento dopo i forti ribassi dello scorso anno. A gennaio il TAN medio è stato del 2,83% rispetto al 2,75% di dicembre e al 3,08% di luglio. Mentre il tasso migliore nell’ultimo mese è passato dal 2,39% al 2,45%, con il confronto a sei mesi che continua ad essere ampiamente positivo (2,66% a luglio).

La convenienza dei mutui green

Non ci sono ancora i decreti di attuazione della Direttiva Case Green, ma il mercato si sta già posizionando in questa direzione, considerando per altro che la stretta sui bonus edilizi comporta costi crescenti per le ristrutturazioni. A gennaio il tasso medio dei mutui green è stato del 2,58%, contro il 2,94% degli altri mutui.

Le finalità

Se si guarda alle finalità per le quali vengono richiesti i mutui, il dato che emerge con maggiore forza è l’ulteriore rafforzamento della componente relativa alle surroghe, che a gennaio si attestano al 37,2% contro il 34,4% dello scorso anno. Una crescita che si spiega proprio alla luce del calo del costo del denaro, con la conseguenza che quanti hanno acceso i mutui due o tre anni fa, e pertanto hanno pagato solo una quota limitata di interessi, trovano spesso grande convenienza nella surroga. Di conseguenza perdono quota tutte le altre finalità, a cominciare dall’acquisto prima casa, che si ferma al 54,0% rispetto al 55,6% del 2024. Quanto alla tipologia di tassi, stante la convenienza del fisso, le domande di questa tipologia sono quasi totalitarie (99,6% dal 99,2% del 2024), con il variabile, il misto e il variabile con cap su livelli assolutamente marginali.

Si allunga la durata media

Prima un biennio di alta inflazione, poi il ritorno a un ritmo di crescita dell’economia di pochi decimali, mentre la dinamica salariale fatica a tenere il passo del carovita. Uno scenario che spiega l’allungamento della durata dei mutui. Nel mese di gennaio la media è stata di 24 anni e 10 mesi, con un balzo in avanti rispetto ai 24 anni e 4 mesi del 2024. Un’accelerazione registrata dopo che per molto tempo il livello medio è rimasto intorno ai 24 anni. 

Cresce il valore medio degli immobili

Intanto continua a crescere sia il valore medio degli immobili, sia la somma finanziata attraverso la sottoscrizione di mutui. Sul primo fronte, il prezzo a gennaio 2025 è stato di 230.267 euro, vale a dire il 2,3% in più rispetto al 2024. Sul secondo versante, l’incremento è stato del 3,5%, a quota 145.416 euro. Sale anche il loan-to-value, vale a dire la quota finanziata rispetto al valore dell’immobile. Nel primo mese del nuovo anno si è attestata al 69,4% contro il 68,7% del 2024. Se si guarda allo spaccato regionale, l’importo medio richiesto più elevato si registra in Trentino-Alto Adige (195.992 euro). Seguono la Lombardia e il Lazio.