SVALUTATO OLTRE IL 50% DEGLI IMMOBILI AZIENDALI A GARANZIA DI PRESTITI BANCARI

Oltre la metà degli immobili utilizzati come garanzia, con le banche, per i prestiti commerciali ha subito una rivalutazione al ribasso tra il 2019 e il 2023. Ciò produce rischi per la richiesta di futuri finanziamenti da parte delle imprese. Il calo delle valutazioni è stato determinato principalmente dalla flessione moderata dei prezzi degli immobili non residenziali, che rappresentano la quota prevalente delle garanzie per i prestiti commerciali.

Uffici, negozi e stabilimenti industriali hanno registrato una contrazione dei valori di mercato, in un contesto caratterizzato da incertezze economiche e da un aumento del costo del credito.

È quanto emerge da un report del Centro studi di Unimpresa, che ha analizzato dati relativi alle politiche di valutazione degli immobili a garanzia dei crediti bancari.

«Il calo delle valutazioni degli immobili non residenziali potrebbe avere un impatto diretto sulla capacità delle imprese di accedere al credito bancario. Il il rischio è che molte aziende si trovino con un rapporto tra prestiti e valore delle garanzie più elevato, riducendo la loro possibilità di ottenere nuovi finanziamenti» commenta il vicepresidente di Unimpresa, Giuseppe Spadafora.

«Il sistema bancario italiano può restare resiliente anche in caso di un calo più marcato dei prezzi immobiliari; tuttavia, il rischio di una contrazione del credito non può essere escluso. Le piccole e medie imprese, che spesso fanno affidamento sugli immobili di proprietà come principale forma di garanzia, potrebbero essere le più penalizzate. Un eventuale intervento delle istituzioni potrebbe essere necessario per evitare un effetto domino sull’economia reale. Politiche di sostegno al credito, strumenti di garanzia pubblica e incentivi alla ristrutturazione del debito potrebbero rappresentare una via per attenuare l’impatto del calo delle valutazioni immobiliari sulle imprese e sull’intero tessuto produttivo» aggiunge Spadafora.

Secondo il Centro studi di Unimpresa, che ha rielaborato informazioni della Banca d’Italia, il rapporto tra prestiti e valore delle garanzie (Loan-to-Value Corrente, LTV-C) è rimasto su livelli gestibili, nonostante il calo delle valutazioni. A dicembre 2023, il valore medio dell’LTV-C si attestava al 55%, in leggera diminuzione rispetto al 60% del 2019. Tuttavia, i prestiti con un LTV-C superiore all’80%, considerati più esposti al rischio, rappresentano ancora circa il 13% del totale.

Anche in scenari di forte ribasso dei prezzi immobiliari, l’impatto sul sistema bancario rimarrebbe contenuto. Un’eventuale riduzione del 10% dei prezzi degli immobili non residenziali, ipotesi più grave tra quelle considerate, farebbe salire la quota di prestiti ad alto LTV-C al 16%, ma le perdite attese per le banche resterebbero moderate. Le banche italiane rivalutano frequentemente il valore dei collaterali, con circa il 70% delle proprietà aggiornate annualmente, un livello superiore alla media europea.

Si tratta di un approccio prudenziale che contribuisce a mantenere sotto controllo il rischio di credito e a garantire la stabilità del sistema bancario. Un ulteriore effetto potrebbe essere la necessità, per le imprese già indebitate, di rivedere le proprie strategie finanziarie. Chi si trova con un LTV-C oltre l’80% potrebbe dover negoziare condizioni meno favorevoli con le banche o addirittura essere costretto a ricapitalizzarsi per mantenere il rapporto tra debito e garanzie a livelli accettabili.

Le banche basano le loro decisioni di concessione del credito anche sul valore del collaterale offerto dalle imprese. Se le garanzie immobiliari valessero meno, gli istituti di credito potrebbero richiedere coperture aggiuntive o imporre condizioni più restrittive per l’erogazione di nuovi prestiti. Ciò potrebbe tradursi in un irrigidimento dell’accesso al credito, soprattutto per le aziende più esposte nel settore immobiliare, come le imprese edili e le società di gestione immobiliare.

Più nel dettaglio, il valore degli immobili usati come garanzia viene aggiornato con una frequenza elevata. Tra il 2019 e il 2023, circa il 70% delle proprietà utilizzate come collaterale è stato rivalutato ogni anno. È un valore è alto rispetto agli standard internazionali. Ad esempio, studi comparativi hanno mostrato che in altri paesi dell’UE la percentuale di aggiornamenti è generalmente inferiore. Tuttavia, le rivalutazioni non sempre seguono in modo preciso l’andamento medio dei prezzi di mercato.

Le discrepanze tra le rivalutazioni effettuate dalle banche e le variazioni dei prezzi possono essere spiegate da diversi fattori: il mercato immobiliare aggregato non cattura le specifiche caratteristiche dei singoli immobili; gli istituti di credito possono applicare modelli di valutazione interni che non riflettono immediatamente le fluttuazioni del mercato. Il trend generale mostra una prevalenza di ribassi nelle rivalutazioni immobiliari: oltre il 50% delle proprietà ha subito una rivalutazione al ribasso tra il 2019 e il 2023; la tendenza è stata influenzata dal calo moderato dei prezzi degli immobili non residenziali, che costituiscono la maggior parte delle garanzie per i prestiti commerciali. Il rapporto Loan-to-Value Corrente (LTV-C) è un indicatore chiave per misurare la vulnerabilità delle banche verso il settore immobiliare.

A dicembre 2023, il valore medio dell’LTV-C era pari al 55%, leggermente inferiore al 60% registrato nel 2019. I prestiti caratterizzati da un LTV-C superiore all’80% sono considerati più rischiosi, poiché implicano perdite più elevate in caso di insolvenza del debitore. Nel 2023 il 13% dei prestiti CRE (Commercial Real Estate) aveva un LTV-C sopra l’80%; se si considerano solo i prestiti performanti, la quota scende all’11%. Va poi analizzata la distribuzione del rischio per tipologia di garanzia immobiliare: la maggior parte dei prestiti commerciali garantiti è associata a immobili commerciali (uffici, negozi, stabilimenti industriali); i prestiti concessi alle imprese edili presentano, in media, LTV-C più elevati rispetto a quelli concessi ad altre aziende; il rapporto LTV-C è leggermente più alto per le proprietà situate nel Nord-Est dell’Italia.

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